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La clausula de Venta Extrajudicial se declara abusiva

El Juzgado de lo Mercantil número UNO de Palma de Mallorca dictó el pasado 3 de enero una sentencia de considerable relevancia en la que se declaraba la nulidad por abusiva de la clausula de sujeción al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecario del artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

La clausula, que se encontraba en la escritura de préstamo hipotecario, y que se ha declarado abusiva por el citado juzgado es la siguiente:

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“Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el Procedimiento Extrajudicial a que se refieren los artículo 129 de la Ley hipotecaria, los otorgantes, además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente:

a) Los valores en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta serán los mismos que han quedado señalados en la cláusula anterior.

b) El domicilio señalado por las partes prestataria e hipotecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que haya lugar será el mismo señalado a tales efectos en la cláusula anterior.

c) La parte hipotecante designa a BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A., por medio de sus representantes estatutarios o legales, como persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de las fincas hipotecadas en su representación.

Pero, ¿Qué significa esta clausula?

Lo que se acuerda en la presente clausula es que para el caso de impago de la hipoteca, la entidad bancaria acreedora, en vez de iniciar un procedimiento judicial para la ejecución de la garantía hipotecaria, la misma pueda iniciar de forma alternativa un procedimiento de venta extrajudicial ante el notario competente que se encargará de requerir de pago al deudor. En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago en el plazo de 10 días desde la notificación, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones al deudor, a los acreedores posteriores y a Hacienda, por si les conviene intervenir en la Subasta.  Así, y transcurridos 30 días desde la última notificación, el Notario fijará fecha para la Subasta.

¿Qué ventajas tiene este procedimiento para la entidad bancaria?

Una de las ventajas de la citada fórmula extrajudicial para la entidad bancaria es el tiempo que las partes implicadas ganan en este procedimiento cuyos trámites suelen llevarse a cabo en una media de entre quince días y dos meses, con un máximo de cuatro meses; mientras que un proceso abierto por vía judicial es más costoso y puede durar entre ocho y quince meses dependiendo del juzgado y del procedimiento.

Pues bien, mediante la Sentencia dictada se declara la nulidad por abusiva de la citada clausula por los siguientes motivos:

En primer lugar, hemos de tener claro que nos encontramos ante un procedimiento de ejecución forzosa, o, al menos, ante un procedimiento con finalidad ejecutiva.

La sentencia analiza si la clausula produce desequilibrio entre los Derechos y las obligaciones de las partes y entiende que ese desequilibrio se entenderá existente si la entidad bancaria obliga al consumidor a acudir a un procedimiento legal que suponga una merma de derechos que produzca un perjuicio injustificado para el mismo.

Entiende el Juzgador que esta merma de derechos sí se produce ya que el estatus del consumidor en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es distintos a su estatus en un procedimiento de venta extrajudicial y esa diferencia de trato no está justificada.

Por una parte, el modelo previsto para la venta extrajudicial sólo permite que el órgano judicial pueda pronunciarse sobre el carácter abusivo de alguna de las estipulaciones cuando el interesado suscite tal pretensión -como motivo de oposición- pero no contempla la posibilidad de que el órgano judicial pueda apreciar esa circunstancia de oficio, ya que la venta forzosa no se sustancia en sede judicial.

La venta extrajudicial se revela así como un perfecto mecanismo para eludir el control de oficio de las clausulas abusivas.

Por otra parte, a diferencia del procedimiento judicial, en el que la suspensión es automática, en el caso de la venta extrajudicial se requiere una actuación activa del consumidor mediante la presentación de una demanda ante los tribunales y la solicitud de adopción de una medida cautelar para la suspensión de la venta extrajudicial. En el Reglamento hipotecario, ni siquiera se contempla que el notario suspenda el procedimiento por el planteamiento del debate sobre la abusividad de una clausula contractual.

Tampoco son comparables los efectos de la nulidad en uno y otro procedimiento, ya que en la venta judicial, la declaración judicial de nulidad de una clausula solo extiende sus efectos a la venta extrajudicial cuando afecta al fundamento de la ejecución pero no cuando afecta a elementos accesorios no contaminantes de la venta extrajudicial.

Por último, el juzgador manifiesta que no puede entenderse que estamos ante una clausula que emana del perfecto entendimiento y consentimiento del consumidor ya que no ha consentido de manera expresa ni la remisión al procedimiento de venta extrajudicial ni se ha opuesto a su control de oficio por el Juez.

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