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La cláusula de gastos de su hipoteca. ¿Es posible la devolución de lo pagado?

Hace algo más de un año, vio la luz una Sentencia de nuestro Tribunal Supremo en la que se declaraba abusiva una cláusula de gastos incorporada en las escrituras de préstamos hipotecarios con un consumidor.

¿Qué es la cláusulas de gastos?

Las cláusulas de gastos son las que regulan en el contrato de préstamo hipotecario la forma en que las partes van a asumir los gastos que trae consigo el otorgamiento de escritura pública, la inscripción registral, el pago de impuestos etcétera…

¿Porqué se declaró abusiva por el Tribunal Supremo la “Cláusula de gastos”?

La cláusula analizada por el Tribunal Supremo, en síntesis, imponía el pago al consumidor de todos los gastos notariales, registrales y tributos ocasionados por la constitución de la hipoteca y su inscripción registral así como los costes de abogado y procurador nombrados por la banco en caso de que la entidad tuviera que reclamar al consumidor por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asumió.

El Tribunal Supremo dijo en aquella resolución que podría considerarse abusivo que se impusiera al consumidor el pago de todos los gastos y que, lo correcto, sería una adecuada distribución de los mismos entre las partes interesadas en elevar a público el contrato de préstamo.

Si Vd. es titular de algún préstamo hipotecario, es probable que la cláusula de gastos que contenga su escritura, vulnere las previsiones de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios y que, por ende, haya sido Vd. quien haya asumido la totalidad de los gastos de constitución e inscripción de hipoteca.

Gastos de notaría y registro.

En primer lugar, establece el Tribunal Supremo, que la cláusula que se declaró abusiva, incorporada en ese caso por la entidad BBVA, no reparte en modo alguno los gastos de notaría y registro, de hecho, hace recaer su totalidad sobre el consumidor, y ello, a pesar de que el beneficiado por el préstamo no solo es el cliente, sino también la entidad bancaria.

Mantiene el Tribunal Supremo que, no puede perderse de vista que la garantía hipotecaria se adopta en beneficio de la entidad bancaria por lo que lo correcto sería establecer una justa distribución de dichos gastos entre consumidor y entidad bancaria.

Impuestos y Tributos.

Por otra parte, según la legislación vigente, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, debe ser abonado por el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Claramente, el documento notarial se expide también en interés de la entidad bancaria con el objeto de inscribir en el Registro la garantía hipotecaria, por lo que de nuevo, imponer el pago de la totalidad del impuesto al consumidor resulta abusivo.

Costas de abogado y procurador.

Por último, las entidades bancarias han venido imponiendo la obligación al consumidor de asumir todos los gastos procesales y honorarios de profesionales contratados por el banco. A este respecto, el Tribunal Supremo recuerda que el pago de las costas está sometido a una estricta regulación legal y que la misma se funda básicamente en el principio del vencimiento, es decir, que vendrá obligado al pago de las costas el litigante que vea desestimadas sus pretensiones. En base a lo anterior, será la resolución judicial correspondiente la que determine quién estará obligado al pago de las costas y por supuesto no siempre debe ser el consumidor.

Todo lo anterior, es lo que llevó al Tribunal Supremo a declarar la abusividad de la cláusula de gastos que se analizaba.

¿Como puedo saber si mi préstamo hipotecario contiene una cláusula de gastos?

Todas las escrituras de préstamo contienen una cláusula de gastos así, lo que habría que analizar, es si la cláusula de gastos puede resultar abusiva por alguno de los motivos anteriormente mencionados o contraviene de alguna forma la legalidad vigente.

En cualquier caso, y como siempre, es necesario analizar la viabilidad de la reclamación en cada caso pero, en muchos de ellos, la cláusula de gastos puede declararse abusiva y nula siendo, como consecuencia, perfectamente posible reclamar la devolución de las cantidades que haya abonado el consumidor indebidamente.

Si quiere que le revisemos su escritura y analicemos la viabilidad de su reclamación, llamemos sin compromiso.

7 comentarios

  1. Maria del Rosario Ramirez-Reply
    26/01/2017 at 19:50

    Hola ,buenas noches.Estoy interesada en gestionar la devolucion de los gastos de mi hipoteca.Desearia una cita para informarme sobre documentacion a presentar,honorarios,etc.Gracias.

  2. Jose ignacio-Reply
    29/01/2017 at 15:51

    Tengo una hipoteca que contrate con la antigua CAM que despues fue absorbida por el banco sabadell ¿ puedo reclamar gastos hipotecarios ?

    • Raquel Franco-Reply
      07/08/2017 at 15:04

      Buenas tardes Jose Ignacio,

      En este momento estamos a la espera de futuras resoluciones en relación a la devolución de los gastos hipotecarios en la provincia. Por el momento, parece que el criterio en el Juzgado competente de Cádiz se inclina por declarar nula la clausula de gastos hipotecarios pero opta solo por la devolución de lo abonado al Registro de la Propiedad.

      A la vista de ello, aunque somos optimistas a la vista de las Sentencias ya recaídas en otras provincias de España, creemos que es prudente mantenerse a la espera de prontos y distintos pronunciamientos por parte de nuestra Audiencia Provincial o el Juzgado de Primera Instancia competente.

      En cualquier caso, si le parece bien, le mantendremos informado en caso de viabilidad de la reclamación. Gracias por su consulta!

  3. Jose antonio-Reply
    03/04/2017 at 10:48

    Hola mi nombre es Jose Antonio Cabello. Hace menos de 1 año solicite un préstamo hipotecario y me gustaría revisar e informarme bien sobre el asunto de reclamación de los gastos y demás. Un saludo gracias

    • Raquel Franco-Reply
      07/08/2017 at 15:03

      Buenas tardes Jose Antonio,

      En este momento estamos a la espera de futuras resoluciones en relación a la devolución de los gastos hipotecarios en la provincia. Por el momento, parece que el criterio en el Juzgado competente de Cádiz se inclina por declarar nula la clausula de gastos hipotecarios pero opta solo por la devolución de lo abonado al Registro de la Propiedad.

      A la vista de ello, aunque somos optimistas a la vista de las Sentencias ya recaídas en otras provincias de España, creemos que es prudente mantenerse a la espera de prontos y distintos pronunciamientos por parte de nuestra Audiencia Provincial o el Juzgado de Primera Instancia competente.

      En cualquier caso, si le parece bien, le mantendremos informado en caso de viabilidad de la reclamación. Gracias por su consulta!

  4. Francisco Javier-Reply
    04/07/2017 at 19:53

    Buenos dias.
    Quisiera reclamar loa gastos hipotecarios en unicaja. Soy de chipiona y busco alguien que este cerca. Ya meti por registro de mi banco la solicitud de devolucion de los gastos y me han respondido denegandomela. Se que el siguiente paso es denunciar, por lo que quisiera informacion. Gracias.

    • Raquel Franco-Reply
      07/08/2017 at 15:02

      Buenas tardes Francisco Javier,

      En este momento estamos a la espera de futuras resoluciones en relación a la devolución de los gastos hipotecarios en la provincia. Por el momento, parece que el criterio en el Juzgado competente de Cádiz se inclina por declarar nula la clausula de gastos hipotecarios pero opta solo por la devolución de lo abonado al Registro de la Propiedad.

      A la vista de ello, aunque somos optimistas a la vista de las Sentencias ya recaídas en otras provincias de España, creemos que es prudente mantenerse a la espera de prontos y distintos pronunciamientos por parte de nuestra Audiencia Provincial o el Juzgado de Primera Instancia competente.

      En cualquier caso, si le parece bien, le mantendremos informado en caso de viabilidad de la reclamación. Gracias por su consulta!

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