¿Puede ser desahuciado un inquilino que está en concurso de acreedores?

Desgraciadamente, esta situación ha aumentado en los últimos años y son muchos los arrendadores que se ven obligados a soportar la presencia de una empresa inquilina que no paga la renta acordada y que se encuentra en situación de concurso de acreedores.

Una vez entre en concurso, la competencia para resolver cualquier litigio entre cualquier acreedor y la empresa concursada pasa a ser del Juzgado de lo Mercantil, por lo que la demanda para reclamar las rentas debidas que habitualmente se plantea ante el Juzgado de Primera Instancia no entra dentro de las posibilidades.

Deberá plantearse una demanda de Incidente concursal en la que se reclamen tanto las cantidades adeudadas en concepto de renta como la solicitud de desahucio. Sin embargo, es muy posible que el Juez no acuerde el desahucio porque considere que desahuciar a la empresa concursada puede perjudicar al procedimiento concursal y al resto de acreedores concursales. Como he dicho, esto es una posibilidad que dependerá de si la empresa concursada aun sigue llevando a cabo su actividad y el local cuya posesión se pretende recuperar es necesario para continuar con aquella.

Si este es el caso es claro que está privando al propietario de su Derecho a recuperar la posesión de la finca y es por ello que la Ley pretende «recompensar» al propietario calificando su crédito como crédito contra la masa y por tanto de prioridad de cobro frente al resto de crédito concursales.

10 novedades en la reforma de la LAU

Muchas son las novedades y modificaciones de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  introducidas por la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler.

¿Cuáles son 10 novedades más relevantes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

1.- VOLUNTAD DE LAS PARTES

Respecto a los arrendamientos de vivienda, hay un cambio significativo ya que los arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, siempre que no entre en contradicción con la Ley. Antes, la voluntad solo operaba cuando no había disposición en el titulo segundo de la ley.

2.- VIVIENDAS TURÍSTICAS

Queda excluida del ámbito de la ley, la cesión de uso de las viviendas comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.

3.- PRÓRROGAS

Si la duración pactada es menor de 3 años, una vez vencido el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años. EXCEPCIÓN: si el arrendador tiene necesidad de ocuparla y lo comunique 30 días antes de la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.Si desde el vencimiento del contrato o de sus prórrogas ya han pasado mas de 3 años desde el inicio del arrendamiento, y ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de resolver, el contrato se prorrogará un año mas.

4.- INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Si el arrendamiento está inscrito, las prórrogas serán obligatorias para nuevos adquirentes.

5.- DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO

El arrendatario podrá desistir transcurridos 6 meses desde el inicio, comunicándolo al arrendador 30 días antes.

6.- EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Si durante el arrendamiento, el derecho del arrendador quedara extinguido por cualquiera de las causas establecidas en el articulo 13 de la ley (Entre ellas la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o por el ejercicio de opción de compra) el arrendamiento quedara extinguido EXCEPTO que el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad. En ese caso, continuará el arrendamiento por la duración b  pactada.

7.- ENAJENACIÓN DE LA FINCA ARRENDADA

En caso de enajenación de la finca arrendada, si la misma esta inscrita nos encontramos con dos supuestos: a) Si el comprador es de buena fe y ha adquirido a titulo oneroso quedará subrogado SÓLO si el arrendamiento está inscrito en el RP. b) Si el adquirente no es de buena fe o no a adquirido a titulo oneroso, quedará subrogado.

Si la finca no esta inscrita, el nuevo adquirente tiene derecho a que termine el arrendamiento. El arrendatario tiene derecho a quedarse 3 más y a pedir una indemnización al antiguo arrendatario por los daños y perjuicios causados.

8.- SEPARACIÓN O DIVORCIO DEL ARRENDATARIO

En caso de separación o divorcio, si se atribuye el uso de la vivienda al cónyuge que no era arrendatario, este pasará a ser titular del contrato.

9.- INDICE DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

En cuanto al índice que actualización de la renta, antes era obligatorio pactar la subida de la renta conforme al IPC durante los primeros 5 años, ahora las partes pueden elegir otra forma de actualización y el IPC sera supletorio.

10.- REQUERIMIENTO DE PAGO

Si el arrendamiento está inscrito y las partes pactaron en el contrato la restitución inmediata del inmueble por falta de pago, el arrendador puede requerir de pago al arrendatario judicial o notarialmente. Si en 10 días no ha contestado o ha aceptado la resolución, será suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el registro.