¿Puede ser desahuciado un inquilino que está en concurso de acreedores?

Desgraciadamente, esta situación ha aumentado en los últimos años y son muchos los arrendadores que se ven obligados a soportar la presencia de una empresa inquilina que no paga la renta acordada y que se encuentra en situación de concurso de acreedores.

Una vez entre en concurso, la competencia para resolver cualquier litigio entre cualquier acreedor y la empresa concursada pasa a ser del Juzgado de lo Mercantil, por lo que la demanda para reclamar las rentas debidas que habitualmente se plantea ante el Juzgado de Primera Instancia no entra dentro de las posibilidades.

Deberá plantearse una demanda de Incidente concursal en la que se reclamen tanto las cantidades adeudadas en concepto de renta como la solicitud de desahucio. Sin embargo, es muy posible que el Juez no acuerde el desahucio porque considere que desahuciar a la empresa concursada puede perjudicar al procedimiento concursal y al resto de acreedores concursales. Como he dicho, esto es una posibilidad que dependerá de si la empresa concursada aun sigue llevando a cabo su actividad y el local cuya posesión se pretende recuperar es necesario para continuar con aquella.

Si este es el caso es claro que está privando al propietario de su Derecho a recuperar la posesión de la finca y es por ello que la Ley pretende «recompensar» al propietario calificando su crédito como crédito contra la masa y por tanto de prioridad de cobro frente al resto de crédito concursales.

10 novedades en la reforma de la LAU

Muchas son las novedades y modificaciones de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  introducidas por la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler.

¿Cuáles son 10 novedades más relevantes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

1.- VOLUNTAD DE LAS PARTES

Respecto a los arrendamientos de vivienda, hay un cambio significativo ya que los arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, siempre que no entre en contradicción con la Ley. Antes, la voluntad solo operaba cuando no había disposición en el titulo segundo de la ley.

2.- VIVIENDAS TURÍSTICAS

Queda excluida del ámbito de la ley, la cesión de uso de las viviendas comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.

3.- PRÓRROGAS

Si la duración pactada es menor de 3 años, una vez vencido el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años. EXCEPCIÓN: si el arrendador tiene necesidad de ocuparla y lo comunique 30 días antes de la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.Si desde el vencimiento del contrato o de sus prórrogas ya han pasado mas de 3 años desde el inicio del arrendamiento, y ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de resolver, el contrato se prorrogará un año mas.

4.- INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Si el arrendamiento está inscrito, las prórrogas serán obligatorias para nuevos adquirentes.

5.- DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO

El arrendatario podrá desistir transcurridos 6 meses desde el inicio, comunicándolo al arrendador 30 días antes.

6.- EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Si durante el arrendamiento, el derecho del arrendador quedara extinguido por cualquiera de las causas establecidas en el articulo 13 de la ley (Entre ellas la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o por el ejercicio de opción de compra) el arrendamiento quedara extinguido EXCEPTO que el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad. En ese caso, continuará el arrendamiento por la duración b  pactada.

7.- ENAJENACIÓN DE LA FINCA ARRENDADA

En caso de enajenación de la finca arrendada, si la misma esta inscrita nos encontramos con dos supuestos: a) Si el comprador es de buena fe y ha adquirido a titulo oneroso quedará subrogado SÓLO si el arrendamiento está inscrito en el RP. b) Si el adquirente no es de buena fe o no a adquirido a titulo oneroso, quedará subrogado.

Si la finca no esta inscrita, el nuevo adquirente tiene derecho a que termine el arrendamiento. El arrendatario tiene derecho a quedarse 3 más y a pedir una indemnización al antiguo arrendatario por los daños y perjuicios causados.

8.- SEPARACIÓN O DIVORCIO DEL ARRENDATARIO

En caso de separación o divorcio, si se atribuye el uso de la vivienda al cónyuge que no era arrendatario, este pasará a ser titular del contrato.

9.- INDICE DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

En cuanto al índice que actualización de la renta, antes era obligatorio pactar la subida de la renta conforme al IPC durante los primeros 5 años, ahora las partes pueden elegir otra forma de actualización y el IPC sera supletorio.

10.- REQUERIMIENTO DE PAGO

Si el arrendamiento está inscrito y las partes pactaron en el contrato la restitución inmediata del inmueble por falta de pago, el arrendador puede requerir de pago al arrendatario judicial o notarialmente. Si en 10 días no ha contestado o ha aceptado la resolución, será suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el registro.

Nuevas medidas: ¿Beneficio a largo plazo o perjuicio para el trabajador?

Hace ya un mes que la nueva reforma laboral vio la luz de manos del nuevo gobierno de Rajoy. En efecto, la reforma no ha pasado en absoluto desapercibida y ha provocado multitud y diversas reacciones por parte del pueblo. Puedo decir, sin exagerar, que como consecuencia de la nueva Reforma se ha montado la «marimorena».

Entiendo que es necesario que todo trabajador y todo empresario de nuestro pais deba conocer, al menos, las claves más importantes de la nueva regulación y para apoyar ese fin os daré unos apuntes de las claves más importantes y, en mi opinión, novedosas de la reforma. Todo ello, por supuesto, con la esperanza de que opinéis sobre cualquier punto de lo que aquí se escribe.

Aunque la Reforma es muy amplia, voy a centrarme hoy en dos importantes bloques de medidas que, a mi entender, son pilares importantes de la misma y merecen un post independiente.

En primer lugar, las MEDIDAS PARA FAVORECER LA EMPLEABILIDAD. Fundamentalmente son tres:

1) Desde el pasado mes de marzo las ETTs puede actuar como agencias de colocación para apoyar a los servicios públicos de empleo. Aunque esta medida ya fue instaurada en la reforma del gobierno zapaterista, con ésta última regulación se agilizan y se facilita el acceso a dichas ETTs, no siendo ya necesario que se constituyan como agencias. En la actualidad basta con una declaración jurada en la que se recoja el cumplimiento de los requisitos exigidos.

Parece que así podrá agilizarse la reducción del desempleo español teniendo más intermediarios para la colocación. No es de extrañar la inclusión de esta medida si tenemos en cuenta que el servicio de empleo español deja mucho que desear frente a los de Dinamarca u Holanda que destaca por su sistema de colaboración público- privada en la intermediación laboral.

«En España las ETTs tienes una tasa de intermediación del 14% frente al 3% del Servicio Público de Empleo»

2.- La segunda de estas medidas es el DERECHO DE FORMACIÓN PARA LOS TRABAJADORES. La formación será a cargo de la empresa con el fin de que el trabajador sea capaz de adaptarse a las modificaciones en su puesto de trabajo .

Se crea como herramienta una cuenta de formación que tendrá cada trabajador donde se registrará todo su historial formativo.

Sin discutir que, a mi parecer, se ha dado un gran paso a favor de la formación de los trabajadores (aunque creo que de difícil aplicación práctica), entiendo que quizás dicha formación debería ser preceptiva en el ámbito del desempleado que recibe la prestación de desempleo. Dicha iniciativa podría acabar con la pasividad o la des motivación que trae consigo la situación de desempleo, abriendo a la vez distintas y mayores posibilidades al empleo.

3.- Se modifica el contrato para la formación y el aprendizaje. En la reforma dicho contrato se flexibiliza, se amplia la edad hasta los 30 años y la duración del mismo que aumenta su máximo de un año a tres.Igualmente, cabe este contrato si dentro de la misma empresa el trabajador cambia de puesto de trabajo.

Los requisitos formativos se suavizan y ahora las sesiones pueden realizarse en las instalaciones de la propia empresa, aumentando además el tiempo de trabajo efectivo hasta un máximo del 85%.

Se prevén, además bonificaciones por la transformación de este contrato en indefinido.

En segundo lugar las MEDIDAS PARA EL FOMENTO DE LA CONTRATACIÓN INDEFINIDA.

La estrella de este grupo de medidas es, sin duda alguna, el contrato por tiempo indefinido de apoyo a los emprendedores. Con esta novedad se regulan bonificaciones e incentivos para las empresas de menos de 50 trabajadores que se decidan a contratar mediante este nuevo contrato.

El gran punto de desacuerdo «mediático» con respecto a este contrato ha girado entorno al periodo de prueba que en esta modalidad específica aumenta hasta un año a diferencia de los seis meses como máximo del resto de modalidades.

Digo mediático porque la reacción de los sindicatos en cuanto a este punto pierde todo el sentido si tenemos en cuenta que el periodo mínimo que el trabajador debe estar contratado bajo esta modalidad es de tres años y el empresario corre el riesgo de tener que devolver los incentivos o perder las bonificaciones recibidas si finaliza el contrato antes de dicho periodo.

Por ello, no parece que el periodo de prueba pueda causar perjuicio alguno al trabajador contratado. Por el contrario, puede decirse que es casi indudable que a largo plazo esta nueva modalidad traerá consigo beneficios y ayudará al pequeño y mediano empresario a superar el coste que la contratación supone.

Igualmente se prevén incentivos si dicho contrato se transforma en indefinido.

La ley de apoyo al Emprendedor: Puntos clave

El 28 de septiembre se ha publicado la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Pero, ¿Cuáles son las claves de la nueva ley?

En este artículo te mostramos las novedades más llamativas de la Ley de apoyo a los emprendedores.

1.-    Se crea una nueva figura: El (ERL)

Gracias a dicha figura, las personas físicas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual bajo determinadas condiciones.

La creación de esta figura va acompañada de las oportunas garantías para los acreedores y para la seguridad jurídica en el tráfico mercantil.  En este sentido, la operatividad de la limitación de responsabilidad queda condicionada a la inscripción y publicidad a través del Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad.

2.-     Se Crea la Sociedad Limitada de Formación Sucesiva

La ley prevé la creación de la Sociedad Limitada de Formación Sucesiva (SLFS), sin capital mínimo, cuyo régimen será idéntico al de las Sociedades de Responsabilidad Limitada, excepto ciertas obligaciones específicas tendentes a garantizar una adecuada protección de terceros.

Estas sociedades estarán sometidas a límites y obligaciones.

–              Se endurece el deber de dotación de reserva legal (siempre deberá dotarse por un veinte por ciento del beneficio)

–              Se prohíbe la distribución de dividendos hasta que el patrimonio neto alcance el capital mínimo requerido para las sociedades de responsabilidad limitada.

–              Se limita la retribución anual de los socios y administradores, que no podrá exceder del veinte por ciento del beneficio del patrimonio neto.

3.-          Se crea un mecanismo de negociación extrajudicial de pagos.

Es un procedimiento muy sencillo que se llevará a cabo ante funcionarios como el registrador mercantil o el notario.

Es responsabilidad del negociador impulsar los trámites del procedimiento para que, al menos, se discipline mínimamente la convocatoria de todos los acreedores del deudor común, a quienes se incentiva la asistencia a la reunión.

En la reunión, a la vista de una propuesta avanzada por el negociador, se discute el plan de pagos o el eventual acuerdo de cesión de bienes en pago de deudas. Por otra parte, la Ley es generosa en el reconocimiento de las posibilidades de negociación de deudas, de modo que pueden pactarse quitas de hasta el veinticinco por ciento de los créditos y esperas de hasta tres años.

4.-          Se crea el Régimen Especial de criterio de caja.

Para paliar los problemas de liquidez y de acceso al crédito de las empresas, se crea, en el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido, un régimen especial del criterio de caja.

Los sujetos pasivos cuyo volumen de operaciones no supere los 2.000.000 de euros, pueden optar por un sistema que retrasa el devengo y la consiguiente declaración e ingreso del IVA repercutido en la mayoría de sus operaciones comerciales hasta el momento del cobro, total o parcial, a sus clientes, con la fecha límite del 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que las mismas se hayan efectuado.

Los sujetos pasivos verán retardada igualmente la deducción del IVA soportado en sus adquisiciones hasta el momento en que efectúen el pago de estas a sus proveedores, y con igual límite del 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se hayan efectuado las operaciones

5.-  Se  establece  una nueva deducción por inversión de beneficios

 Se establece esta nueva deducción por inversión de beneficios para aquellas entidades que tengan la condición de empresas de reducida dimensión, vinculada a la creación de una reserva mercantil de carácter indisponible.

Esta medida supone una tributación reducida para aquella parte de los beneficios empresariales que se destine a la inversión, respecto de los que sean objeto de distribución, por cuanto los primeros quedarán sometidos, con carácter general, a un tipo de gravamen del quince por ciento.

6.-          Se crean nuevos Incentivos fiscales por financiación.

Se establece un nuevo incentivo fiscal para los «business angel» o aquellos que solo estén interesados en aportar capital, capital semilla en empresas de nueva o reciente creación.

Con la nueva regulación se tendrá derecho a una deducción en la cuota estatal del IRPF con ocasión de la inversión realizada en la empresa de nueva o reciente creación. En la posterior desinversión, que tendrá que producirse en un plazo entre tres y doce años, se declara exenta la ganancia patrimonial que, en su caso, se obtenga, siempre y cuando se reinvierta en otra entidad de nueva o reciente creación

7.-          Se amplían los establecimientos que estará exentos de licencia municipal.

 Se modifica la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, para ampliar, de 300 a 500 metros cuadrados, el umbral de superficie máxima de los establecimientos que estarán exentos de licencia municipal, así como para ampliar, a cuarenta y tres actividades adicionales, el anexo de la citada Ley, que contiene la lista de actividades exentas de solicitar una licencia municipal.

8.-          Se ofrecen facilidades para inversores extranjeros que inviertan en España.

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El Gobierno utiliza el estímulo de los permisos de residencia para atraer inversiones significativas en deuda pública (más de dos millones de euros), compra de vivienda de más de 500.000 euros, o proyectos empresariales.

La clausula de Venta Extrajudicial se declara abusiva

El Juzgado de lo Mercantil número UNO de Palma de Mallorca dictó el pasado 3 de enero una sentencia de considerable relevancia en la que se declaraba la nulidad por abusiva de la clausula de sujeción al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecario del artículo 29 de la Ley Hipotecaria.

La clausula, que se encontraba en la escritura de préstamo hipotecario, y que se ha declarado abusiva por el citado juzgado es la siguiente:

“Para el caso de que la ejecución de la hipoteca tenga lugar por el Procedimiento Extrajudicial a que se refieren los artículo 129 de la Ley hipotecaria, los otorgantes, además de pactar de modo expreso la sujeción a dicho procedimiento, hacen constar lo siguiente:

a) Los valores en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta serán los mismos que han quedado señalados en la cláusula anterior.

 

b) El domicilio señalado por las partes prestataria e hipotecante para la práctica de los requerimientos y notificaciones a que haya lugar será el mismo señalado a tales efectos en la cláusula anterior.

c) La parte hipotecante designa a BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A., por medio de sus representantes estatutarios o legales, como persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de las fincas hipotecadas en su representación.»

Pero, ¿Qué significa esta clausula?

Lo que se acuerda en la presente clausula es que para el caso de impago de la hipoteca, la entidad bancaria acreedora, en vez de iniciar un procedimiento judicial para la ejecución de la garantía hipotecaria, la misma pueda iniciar de forma alternativa un procedimiento de venta extrajudicial ante el notario competente que se encargará de requerir de pago al deudor. En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago en el plazo de 10 días desde la notificación, el Notario procederá a notificar la iniciación de las actuaciones al deudor, a los acreedores posteriores y a Hacienda, por si les conviene intervenir en la Subasta.  Así, y transcurridos 30 días desde la última notificación, el Notario fijará fecha para la Subasta.

¿Qué ventajas tiene este procedimiento para la entidad bancaria?

Una de las ventajas de la citada fórmula extrajudicial para la entidad bancaria es el tiempo que las partes implicadas ganan en este procedimiento cuyos trámites suelen llevarse a cabo en una media de entre quince días y dos meses, con un máximo de cuatro meses; mientras que un proceso abierto por vía judicial es más costoso y puede durar entre ocho y quince meses dependiendo del juzgado y del procedimiento.

Pues bien, mediante la Sentencia dictada se declara la nulidad por abusiva de la citada clausula por los siguientes motivos:

En primer lugar, hemos de tener claro que nos encontramos ante un procedimiento de ejecución forzosa, o, al menos, ante un procedimiento con finalidad ejecutiva.

La sentencia analiza si la clausula produce desequilibrio entre los Derechos y las obligaciones de las partes y entiende que ese desequilibrio se entenderá existente si la entidad bancaria obliga al consumidor a acudir a un procedimiento legal que suponga una merma de derechos que produzca un perjuicio injustificado para el mismo.

Entiende el Juzgador que esta merma de derechos sí se produce ya que el estatus del consumidor en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es distintos a su estatus en un procedimiento de venta extrajudicial y esa diferencia de trato no está justificada.

Por una parte, el modelo previsto para la venta extrajudicial sólo permite que el órgano judicial pueda pronunciarse sobre el carácter abusivo de alguna de las estipulaciones cuando el interesado suscite tal pretensión -como motivo de oposición- pero no contempla la posibilidad de que el órgano judicial pueda apreciar esa circunstancia de oficio, ya que la venta forzosa no se sustancia en sede judicial.

La venta extrajudicial se revela así como un perfecto mecanismo para eludir el control de oficio de las clausulas abusivas.

Por otra parte, a diferencia del procedimiento judicial, en el que la suspensión es automática, en el caso de la venta extrajudicial se requiere una actuación activa del consumidor mediante la presentación de una demanda ante los tribunales y la solicitud de adopción de una medida cautelar para la suspensión de la venta extrajudicial. En el Reglamento hipotecario, ni siquiera se contempla que el notario suspenda el procedimiento por el planteamiento del debate sobre la abusividad de una clausula contractual.

Tampoco son comparables los efectos de la nulidad en uno y otro procedimiento, ya que en la venta judicial, la declaración judicial de nulidad de una clausula solo extiende sus efectos a la venta extrajudicial cuando afecta al fundamento de la ejecución pero no cuando afecta a elementos accesorios no contaminantes de la venta extrajudicial.

Por último, el juzgador manifiesta que no puede entenderse que estamos ante una clausula que emana del perfecto entendimiento y consentimiento del consumidor ya que no ha consentido de manera expresa ni la remisión al procedimiento de venta extrajudicial ni se ha opuesto a su control de oficio por el Juez.

Eche un vistazo a su escritura de préstamo y plantee sus dudas a un profesional. Para cualquier consulta, puede contactar conmigo en Raquel.francodominguez@hotmail.com

Retroactividad Clausula Suelo

Múltiples y diferentes opiniones se han puesto de manifiesto desde que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo el pasado 9 de mayo. En dicha Sentencia se declararon nulas varias clausulas que determinaban el tipo de interés mínimo aplicable en los préstamos hipotecarios, la conocida “clausula suelo”.

Según la posición en que te encuentres, te habrá sentado de maravilla o te habrá sentado como un puntapié. Ya se sabe. Nunca llueve a gusto de todos.

Pero seamos honestos, la gran mayoría de los mortales con hipoteca en territorio español, se alegra enormemente de que se haya declarado nula una “clausula” que ni se leyó, ni sabía de su existencia, pero que al final es un buen pico más al mes. Y, seamos realistas, el horno no está para bollos. Pues bien, si tu clausula no cumple con los requisitos que dice el Tribunal Supremo, debe ser declarada clausula nula.

Pero el gentilicio español es astuto, tanto, que rápidamente comenzó a sacar sus propias conclusiones. Si la clausula es nula, si es nula porque es abusiva, y las clausulas abusivas son ilegales… voila! hemos estado pagando todo este tiempo sin tener que hacerlo, y por tanto, deben devolverme el dinero que ha sido INDEBIDAMENTE COBRADO.

Esa es la opinión que mantenemos muchos y la que defendemos cada día.

Así, establece nuestro Código Civil que “Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.”

En su resolución, nuestro tribunal declara sin embargo, la irretroactividad de la Sentencia. Así, las clausulas analizadas por el Tribunal fueron nulas por abusivas, pero sin embargo no condena a las entidades demandadas a devolver las cantidades con carácter retroactivo.

Las razones esgrimidas por el Tribunal fueron, entre otras, el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico. Esto es, que si condena a las tres entidades bancarias demandadas a la devolución de todo lo indebidamente cobrado, se arma la de Dios.

Pero ojo, el Tribunal Supremo declara la irretroactividad de La Sentencia y no del resto de Sentencias que se dicten con ocasión de una acción de nulidad individualmente ejercitada.

Así, desde que se dictó la sentencia del Tribunal Supremo, son cada más las Sentencias de los Juzgados y Audiencias de toda España, que están condenando a las entidades de crédito a eliminar la clausula “suelo” por ser considerada nula y a devolver con carácter retroactivo las cantidades indebidamente cobradas.

Los abogados cada día vemos más casos de declaraciones de nulidad con carácter retroactivo y por eso, seguimos adelante. Echa un vistazo a tu hipoteca. Para cualquier duda, escribeme a raquelfranco@icabjerez.es

Diversidad de resoluciones: ¿Retroactividad de la Nulidad del Suelo?

Hoy dedico mi post a la tremenda diversidad de Sentencias recaídas en todo el territorio español en relación a la cuestionada RETROACTIVIDAD  de la nulidad de la Clausula Suelo. ¿Donde queda la seguridad jurídica desde que se dictó la SNT de 9 de mayo del Tribunal Supremo?

Algunas resoluciones en relación a la retroactividad de la nulidad de la clausula suelo

Las Audiencias Provinciales han adoptado soluciones divergentes sobre la retroactividad de la Clausula Suelo, tras la citada sentencia de Pleno del Tribunal Supremo, y así entre las que acuerdan la irretroactividad lo hacen acogiendo los criterios del TS, aun tratándose de acciones individuales, pudiendo citar:

– SAP Cáceres 24-02-2014,  SAP Burgos de 28-01-2014, SAP Badajoz de 14 de enero de 2014,  SAP Zaragoza, 8 de enero de 2014, SAP Córdoba de 31 de octubre de 2013 SAP Granada de 18 de octubre de 2013, SAP Madrid de 28 de julio de 2013, SAP Cádiz de 17 de mayo de 2013.

Hay otro sector de Audiencias Provinciales que declaran la retroactividad lo hacen en aplicación de los arts. 9 y 10 LCGC y art. 1303 CC, considerando en general que no se dan las razones de afectación de la economía nacional que contempló el TS para excluirla, y para evitar el enriquecimiento injusto del banco. Podemos citar:

– SAP Málaga, Sección 6ª, de 12-03-2014, SAP Barcelona 16-12-2013, SAP Alicante de 12 de julio de 2013, SAP Alava 9 de julio de 2013.

Es claro que la Snt de 9 de mayo ha provocado que distintas Audiencias estén basandose en los mismos argumentos que el Tribunal Supremo para negar la retroactividad de la nulidad de la clausula suelo, negando al consumidor la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por las entidades que claramente han obrado de forma indebida y sin la debida transparencia. ¿Como permitir que no se aplique lo establecido en nuestro nuestro Código Civil en tan claro supuesto de nulidad? Y, sin perjuicio de los argumentos esgrimidos por el Tribunal Supremo para resolver una acción colectiva de cesación, ¿Como trasladarlo a una acción ejercitada por un consumidor de forma  individual?. Ninguno de los argumentos del TS producen convicción suficiente como para negar la devolución de las cantidades indebidamente cobradas a un consumidor cuando ejercita su acción de forma individual.

Negando la retroactividad en las acciones individuales se provoca que las entidades bancarias sigan «obligando al ciudadano» a acudir a los tribunales a solicitar la nulidad de la clausula suelo, aun a sabiendas de que la misma será declarada nula. Si el ciudadano pide la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, la entidad ni siquiera será condenada en costas.

La revolución de las reclamaciones

Estoy contenta, tremendamente contenta siendo testigo de la vuelta de rosca que está teniendo el pensamiento del consumidor-«españolito de a pie».

Yo creo que estamos atravesando un momento histórico, donde la sociedad de consumo española se levanta y se revela con miles de reclamaciones contra las grandes empresas de sectores oligopolistas y entidades de financiación. La cuestión que me fascina no es el hecho de ganar o perder una batalla, sino la magnifica transición que la sociedad está sufriendo, después de cansarse de padecer cargos, penalizaciones desorbitadas, comisiones injustificadas, en fin… todo lo que han querido y más.

No es cuestión de machacar gratuitamente a las compañías ni entidades (Nunca he sido fan del machaqueo gratuito), sino de que el consumidor español está siendo consciente de sus Derechos y de que puede y debe ejercerlos. Y de que no estamos indefensos como consumidores, que hay una salida, aunque aun queda mucho por recorrer.

Pensemos en las reclamaciones de nulidad de clausulas abusivas, claro reflejo y consecuencia de la crisis económica de este pais, pensemos en las reclamaciones que se llevan a cabo por las asociaciones de consumidores contra las entidades bancarias, compañías telefónicas, compañías de seguros, compañías eléctricas…

Poco a poco estás compañías están aprendiendo a «respetar» al consumidor (Y lo que queda). Véase que Movistar y Orange hace unos meses te cobraban por liberarte el terminal incluso una vez terminada la permanencia, eso ya es historia. Véase que los consumidores están denunciando a las aerolíneas por el cobro de suplementos por llevar maletas, por la aplicación de cargos por pagar con tarjeta, por la aplicación de recargos por no llevar impreso el billete y un largo etcétera. Véase que cientos de españoles han conseguido que las clausulas abusivas de sus préstamos hipotecarios se declaren nulas.

¿Que está pasando? Será verdad eso que dicen de que «la necesidad agudiza el ingenio» y hace que los consumidores sean más críticos y estén cansados de cargos, sanciones, comisiones, vinculaciones o penalizaciones que les «imponen» las grandes empresas. Cada vez queremos conocer más nuestros derechos y luchar por su cumplimiento mediante las reclamaciones.

No es cuestión de blanco o negro, no es un ganar o perder, SE TRATA DE RESPETO MUTUO, DE ACABAR CON EL ABUSO DE PODER, CON LA ATENCIÓN AL CLIENTE NEFASTA, CON LA FALTA DE INFORMACIÓN Y TRANSPARENCIA…

Los unos, ofrecen servicios y productos necesarios y los otros, demandan un producto o servicio que les satisfaga y esta guerra sólo se ganará cuando esa relación se base en la sana competencia, en la transparencia y en el respeto por el prójimo. Vamos, como todo lo demás en esta vida, ¿no?.

Derechos del consumidor antes de firmar su hipoteca

De un tiempo a esta parte, cada vez son más y más los consumidores que reclaman a las entidades de crédito por clausulas que han considerado abusivas por no tenía conocimiento real de su existencia o de las consecuencias que dichas clausulas podían tener en su hipoteca. Esa falta de transparencia ha sido confirmada por multitud de Juzgados y Tribunales de nuestro pais, declarando la abusividad de clausulas que se incorporaron en los contratos de adhesión de préstamos hipotecarios sin cumplir con las normas y requisitos legales. Lo anterior ha tenido como efecto una gran desconfianza en la sociedad con respecto a las entidades bancarias.

Si Usted esta pensando en adquirir una vivienda y solicitar un préstamo hipotecario, aquí van algunas pautas que son convenente seguir y los documentos a los que debe prestar especial atención.

¿Qué debe saber antes de firmar su préstamo hipotecario?

¿Qué es la Ficha de información precontractual (FIPRE)?

Ud. tiene derecho a pedir a las distintas entidades a las que haya solicitado el prástamo hipotecario la Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Esa ficha es gratuita, no vincula a la entidad y tiene carácter orientativo de las condiciones del préstamo hipotecario.

¿Qué es la Ficha de Información Personalizada(FIPER)?

Una vez elegida la entidad de crédito con la que quiere contratar la hipoteca, tras facilitar a la entidad información sobre sus necesidades de financiación y situación financiera, Ud. debe pedirle una Ficha de Información Personalizada (FIPER) en la que se detallen las condiciones financieras. Esta ficha debe entregarse de forma gratuita y siempre antes de vincularse con la entidad.

Cualquier información adicional facilitada por la entidad al cliente se deberá adjuntar a la FIPER. Es decir, si durante las negociaciones de la hipoteca con la entidad, cambian las condiciones pactadas o se advierten nuevas condiciones, requisitos o información adicional, todo ello deberá adjuntarse a la FIPER.

A la FIPER se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

¿Qué es la oferta Vinculante?

Si Ud. está de acuerdo con las condiciones detalladas y una vez se haga la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, las averiguaciones registrales y sobre su capacidad financiera, Ud. puede solicitar la entrega de una oferta vinculante. Esta se entregará mediante una FIPER como la anterior pero adicionalmente se especificará el carácter de oferta vinculante y su vigencia –normalmente suele ser de catorce días naturales-.

Información que debe recibir de la entidad

Ud. debe ser informado sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés, y concretamente su naturaleza; su duración y, en su caso, la obligatoriedad del pago de una prima con su importe; las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura; así como la metodología del cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada.

También deben informarle sobre la existencia, en su caso, de cláusulas suelo y techo, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima.

Es importante saber que de pactarse un tipo de interés variable, sólo podrán usarse como índices o tipos de referencia los calculados a coste de mercado, no influenciables por la entidad y obtenidos con datos y procedimientos matemáticos objetivos.

A la FIPER se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

Examine con antelación la escritura

Si finalmente se decide por una oferta concreta, usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma. Esta revisión es muy recomendable para poder arreglar a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas de su hipoteca. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle, y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.
Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

Conserve la escritura y revise sus recibos mensuales

Ud. debe conservar la escritura del préstamo hipotecario contratado, solicitándola al notario y pagándole el importe correspondiente, así como también debería conservar los sucesivos documentos de liquidación o pago de cuotas que la entidad de crédito le irá entregando. Es recomendable la revisión de dichos documentos, que permitirá descubrir posibles errores o discrepancias entre las condiciones pactadas y las aplicadas.