El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes entre propietarios e inquilinos. Cuando el arrendatario deja de pagar, surgen dudas: ¿qué puedo hacer?, ¿cuánto tarda un desahucio en 2025?, ¿puedo reclamar las rentas?, ¿qué pasos debo seguir?
En esta guía te explico cómo funciona el desahucio por impago de alquiler en España en 2025, qué requisitos exige la ley, cuáles son los plazos reales y cómo es el procedimiento completo desde el primer día de impago hasta el lanzamiento.
1. ¿Cuándo se puede iniciar un desahucio por impago?
El propietario puede iniciar un desahucio desde que el inquilino deja de pagar una sola mensualidad del alquiler.
Es decir:
- No hace falta acumular varios meses sin pagar.
- No es necesario esperar un periodo concreto.
- Tampoco es obligatorio renegociar o llegar a acuerdos previos.
Una única cuota impagada permite iniciar el procedimiento legal.
2. Requisitos para iniciar el desahucio en 2025
Aunque es un procedimiento relativamente rápido, es importante cumplir con los requisitos legales.
✔️ 1. Existencia de un contrato (escrito o verbal)
El contrato de alquiler puede ser:
- Escrito (lo más habitual)
- Verbal (también válido legalmente)
✔️ 2. Impago acreditado
Mediante:
- Extractos bancarios
- Notificaciones al inquilino
- Requerimiento previo de pago (opcional, pero recomendable)
✔️ 3. No haber aceptado pagos atrasados anteriores
Si el propietario tolera reiteradamente retrasos, puede considerarse “consentimiento tácito”.
Por eso es clave asesorarse desde el primer impago.
✔️ 4. Que no exista vulnerabilidad acreditada (solo para suspensión temporal)
En algunos casos excepcionales, Servicios Sociales pueden solicitar suspender el lanzamiento.
3. Procedimiento del desahucio por impago paso a paso (2025)
El proceso legal se divide en 6 fases, desde el primer impago hasta la recuperación efectiva de la vivienda.
Fase 1. Requerimiento de pago (opcional pero muy recomendable)
Aunque la ley no lo exige, es aconsejable enviar un requerimiento previo por:
- Burofax
- Telegrama
- Notificación fehaciente
Sirve para demostrar que el inquilino ha sido avisado y para evitar la “enervación” (explicada más adelante).
Fase 2. Presentación de la demanda
Si no hay pago, la abogada presenta una demanda de:
- Desahucio por impago
- Reclamación de rentas pendientes
Ambas acciones pueden tramitarse juntas.
Fase 3. Admisión a trámite y decreto del juzgado
El juzgado dicta un decreto indicando:
- La fecha del juicio (si lo hubiera)
- La fecha del lanzamiento (desalojo)
El inquilino recibe la notificación y tiene 10 días para:
- Pagar todo lo debido (enervación del desahucio)
- Oponerse
- Abandonar la vivienda
- No responder (lo más habitual)
Fase 4. ¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación permite al inquilino evitar el desahucio pagando todas las rentas adeudadas una sola vez en la vida.
No podrá enervar si:
- Ya enervó en un desahucio anterior
- El propietario le envió un requerimiento previo de pago y no lo atendió
Por eso es tan importante el burofax inicial.
Fase 5. Sentencia o decreto de desahucio
Si el inquilino no paga ni se opone:
- El juzgado dicta decreto de desahucio directo
- No hay juicio
- Se mantiene la fecha de lanzamiento
Si se opone:
- Habrá juicio
- El juez resolverá mediante sentencia
Fase 6. Lanzamiento: la recuperación efectiva de la vivienda
En la fecha señalada, una comisión judicial (junto con cerrajero y policía si es necesario) procede al lanzamiento, es decir, a la recuperación física de la vivienda.
El propietario vuelve a tener la posesión y puede cambiar cerraduras.
4. Plazos reales de un desahucio en 2025
Los plazos pueden variar según el juzgado, pero en 2025 la media aproximada es:
- Admisión a trámite: 1–2 meses
- Notificación al inquilino: 1 mes
- Fecha de lanzamiento: 3–6 meses después
En total, un desahucio por impago suele tardar entre 4 y 9 meses.
En algunos juzgados saturados puede demorarse más.
5. ¿Quién paga las costas del procedimiento?
Si el inquilino pierde, debe pagar:
- Las costas judiciales
- Las rentas pendientes
- Los suministros impagados (si estaban a su nombre)
- La indemnización por daños (si procede)
6. ¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
En 2025 aún existen supuestos de protección a personas vulnerables.
Si Servicios Sociales acreditan vulnerabilidad:
- El lanzamiento puede suspenderse temporalmente
- El juzgado fija una nueva fecha
- En ningún caso se perdona la deuda
La suspensión no anula el desahucio: solo lo aplaza.
7. ¿Se puede reclamar también el daño económico?
Sí. Además de las rentas, el propietario puede reclamar:
- Meses de ocupación sin permiso
- Daños en el inmueble
- Facturas de suministros
- Gastos derivados de la situación
Todo ello se tramita dentro del mismo procedimiento o en uno separado según el caso.
Conclusión
El desahucio por impago de alquiler es un procedimiento legal claro, pero requiere asesoramiento profesional para evitar errores, acelerar los plazos y maximizar la recuperación de rentas.
Si eres propietario y tu inquilino ha dejado de pagar, una abogada especializada puede ayudarte a:
- Preparar la documentación
- Enviar el requerimiento de pago
- Presentar la demanda
- Agilizar el proceso
- Reclamar todas las cantidades adeudadas
Actuar rápido es clave para no perder más dinero y recuperar la vivienda cuanto antes.