Muchas son las novedades y modificaciones de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introducidas por la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler.
¿Cuáles son 10 novedades más relevantes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
1.- VOLUNTAD DE LAS PARTES
Respecto a los arrendamientos de vivienda, hay un cambio significativo ya que los arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, siempre que no entre en contradicción con la Ley. Antes, la voluntad solo operaba cuando no había disposición en el titulo segundo de la ley.
2.- VIVIENDAS TURÍSTICAS
Queda excluida del ámbito de la ley, la cesión de uso de las viviendas comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.
3.- PRÓRROGAS
Si la duración pactada es menor de 3 años, una vez vencido el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años. EXCEPCIÓN: si el arrendador tiene necesidad de ocuparla y lo comunique 30 días antes de la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.Si desde el vencimiento del contrato o de sus prórrogas ya han pasado mas de 3 años desde el inicio del arrendamiento, y ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de resolver, el contrato se prorrogará un año mas.
4.- INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Si el arrendamiento está inscrito, las prórrogas serán obligatorias para nuevos adquirentes.
5.- DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO
El arrendatario podrá desistir transcurridos 6 meses desde el inicio, comunicándolo al arrendador 30 días antes.
6.- EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Si durante el arrendamiento, el derecho del arrendador quedara extinguido por cualquiera de las causas establecidas en el articulo 13 de la ley (Entre ellas la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o por el ejercicio de opción de compra) el arrendamiento quedara extinguido EXCEPTO que el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad. En ese caso, continuará el arrendamiento por la duración b pactada.
7.- ENAJENACIÓN DE LA FINCA ARRENDADA
En caso de enajenación de la finca arrendada, si la misma esta inscrita nos encontramos con dos supuestos: a) Si el comprador es de buena fe y ha adquirido a titulo oneroso quedará subrogado SÓLO si el arrendamiento está inscrito en el RP. b) Si el adquirente no es de buena fe o no a adquirido a titulo oneroso, quedará subrogado.
Si la finca no esta inscrita, el nuevo adquirente tiene derecho a que termine el arrendamiento. El arrendatario tiene derecho a quedarse 3 más y a pedir una indemnización al antiguo arrendatario por los daños y perjuicios causados.
8.- SEPARACIÓN O DIVORCIO DEL ARRENDATARIO
En caso de separación o divorcio, si se atribuye el uso de la vivienda al cónyuge que no era arrendatario, este pasará a ser titular del contrato.
9.- INDICE DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
En cuanto al índice que actualización de la renta, antes era obligatorio pactar la subida de la renta conforme al IPC durante los primeros 5 años, ahora las partes pueden elegir otra forma de actualización y el IPC sera supletorio.
10.- REQUERIMIENTO DE PAGO
Si el arrendamiento está inscrito y las partes pactaron en el contrato la restitución inmediata del inmueble por falta de pago, el arrendador puede requerir de pago al arrendatario judicial o notarialmente. Si en 10 días no ha contestado o ha aceptado la resolución, será suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el registro.
